Immobilienverwaltung

Immobilienverwaltung

Die Berechnung der Vorsteuerabzüge bei Immobilien mit gemischter Verwendung ist aufwändig. Si! ermöglicht es, die Nutzungsdaten aus Ihrer bestenden Bewirtschaftungssoftware zu übernehmen und die Vorsteuerabzüge mit ein paar Mausklicks exakt zu berechnen.

Die folgende kurze Einführung verdeutlicht die Zusammenhänge.

Übersicht:

1. MWST-Gesetzgebung
2. Si! im praktischen Einsatz
3. Integration in eine bestehende IT-Umgebung
4. Vorteile durch Si!
   
   
   

1 MWST-Gesetzgebung

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Seit dem 1. Januar 1995 wird in der Schweiz auf Lieferungen, Dienstleistungen und Eigenverbrauch eine Umsatzsteuer (MWST) erhoben. Im Zusammenhang mit Immobilien gelten dabei folgende Bestimmungen:

• Aus MWSTG Art. 18 Ziff. 20 und 21 folgt, dass der Verkauf und die Vermietung von Immobilien von der Mehrwertsteuer ausgenommen sind.
• Aus MWSTG Art. 26 folgt, dass der Verkauf und die Vermietung von Immobilien auf Antrag (Option) der Mehrwertsteuer unterstellt werden kann, sofern der Leistungsempfänger Steuersubjekt ist.

Eine Unternehmung kann also, sofern sie der Steuerpflicht unterstellt ist, auf Mietkosten und Immobilienaufwand einen Abzug des Vorsteueranteils geltend machen, sofern die Immobilien optiert sind.

Eine Option ist für vermietete Immobilien Grundvoraussetzung für den Vorsteuerabzug.

1.1 Vorsteuerschlüssel

Die Höhe des möglichen Vorsteuerabzugs richtet sich nach

• dem Anteil der vermieteten Einheiten: 0% (ohne Option) oder 100% (mit Option)
• dem Anteil der allgemeinen Flächen: beliebige Werte zwischen 0 und 100% sind möglich.

Dieser Prozentsatz wird im Folgenden als Vorsteuerschlüssel bezeichnet. (Rimo verwendet den Begriff 'optierter Anteil'.)

Der Vorsteuerschlüssel gibt den Anteil der Nutzung einer Einheit (Fläche, Areal, ...) für steuerbare Zwecke an.

1.2 Nutzungsänderungen

Eine Nutzungsänderung bedeutet entweder einen Wechsel vom steuerbaren in den ausgenommenen Bereich oder umgekehrt vom ausgenommenen in den steuerbaren Bereich.

Der erste Fall zieht eine Erhöhung der Eigenverbrauchssteuer nach sich, im zweiten Fall erhöht sich der Vorsteuerabzugsberechtigte Anteil, man spricht von einer Einlageentsteuerung.

1.3 Einlageentsteuerung

Der Zeitwert der wertvermehrenden Investitionen kann entsteuert werden, sofern die Investition nicht mehr als 20 Jahre zurück lieg und nach 1995 erfolgt ist.

1.4 Eigenverbrauchsteuer

Von Investitionen, die nach 1995 erfolgt sind und nicht mehr als 20 Jahre zurück liegen, muss der Zeitwert (Restwert) nachträglich versteuert werden.

2 Si! im praktischen Einsatz

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Alle MWST-relevanten Daten lassen sich nach dem Import aus Ihrer bestenden Verwaltungssoftware übersichtlich darstellen. Durch die intuitive Bedienoberfläche können auf einfache Weise Änderungen und Ergänzen angebracht werden.

2.1 Einheiten

Immobilien und Einheiten werden als Baumstruktur dargestellt, rechts die Details des ausgewählten Objektes:

2.2 Aufwendungen

Si! kann Aufwendungen in vielfältiger Weise filtern. So behalten Sie den Überblick:

Aufwendungen und andere Daten lassen sich exportieren, z.B als Excel-Datei:

2.3 Historie der Vorsteuerschlüssel

Ein Diagramm zeigt die Entwicklung des Vorsteuerschlüssels, gleichzeitig können beliebige Einheiten miteinander verglichen werden:

2.4 Nutzungsänderung

Mit Si! erhalten Sie den Überblick über die Nutzungsänderungen:

2.5 Einlageentsteuerung und Eigenverbrauch

Übersichtliche Reports belegen die Entwicklung von Einlageentsteuerung und Eigenverbrauch:

Bildausschnitt:

3 Integration in eine bestehende IT-Umgebung

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3.1 Datentransfer Leadsystem -> Si!

Die relevanten Daten des Leadsystems werden exportiert und in Si! importiert:

- Einheiten mit m2 - Mieter/-verträge - Aufwendungen - Leistungserbringer - MWST laufende Aufw. - Nebenkostenabrechnung u.v.m.	- Einheiten mit m2 - Eigentümer - Mieter/-verträge	- Wertvermehrende Aufwendungen - Nutzungsänderungen - Einlageentsteuerung - Eigenverbrauch

Der Datentransfer aus dem Lead-System zu Si! erfolgt beispielsweise jeweils am Quartalsende, also vier Mal pro Jahr. Der Transfer ist halbautomatisch.

3.2 Weitere Datenquellen

Auch aus anderen Quellsystemen lassen sich Daten importieren:

Die manuelle Eingabe von nicht im Lead-System vorhandenen oder nicht automatisch übertragenen Daten, beispielsweise die Erstellungskosten, erfolgen einmalig, wenn sie das erste Mal benötigt werden.

3.3 Vorteil umfassender Datenübernahme

Für „was-wäre-wenn-Rechnungen“ müssen auch Liegenschaften, welche zur Zeit von keinen optierten Mietverhältnissen betroffen sind zu Si! übertragen werden.

4 Vorteile durch Si!

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4.1 Mögliche Ist-Situation

• Excel-Lösung mit vielen Formeln und anspruchsvoller Handhabung
• Zeitpunkt von Nutzungsänderungen nur mit organisatorischen Massnahmen feststellbar
• Nur Spezialist kann Abrechnungen korrekt erstellen
• Excel-Daten und die Daten im Lead-System müssen von hand abgestimmt werden mit dem Risiko, dass sie nicht übereinstimmen

4.2 Soll-Situation mit Si!

• Rationelle und automatisierte Feststellung von Nutzungsänderungen
• Effektive Ermittlung
• Wirtschaftliche und sichere Berechnung auf Knopfdruck
• Detaillierte Dokumentation der Sachlage
• Grössere Sicherheit / weniger Risiken
• Arbeit kann auch durch qualifizierte Sachbearbeiter erledigt werden