MWST-Gesetzgebung
Seit dem 1. Januar 1995 wird in der Schweiz auf Lieferungen, Dienstleistungen und Eigenverbrauch eine Umsatzsteuer (MWST) erhoben. Im Zusammenhang mit Immobilien gelten dabei folgende Bestimmungen:
- Aus MWSTG Art. 18 Ziff. 20 und 21 folgt, dass der Verkauf und die Vermietung von Immobilien von der Mehrwertsteuer ausgenommen sind.
- Aus MWSTG Art. 26 folgt, dass der Verkauf und die Vermietung von Immobilien auf Antrag (Option) der Mehrwertsteuer unterstellt werden kann, sofern der Leistungsempfänger Steuersubjekt ist.
Eine Unternehmung kann also, sofern sie der Steuerpflicht unterstellt ist, auf Mietkosten und Immobilienaufwand einen Abzug des Vorsteueranteils geltend machen, sofern die Immobilien optiert sind.
Eine Option ist für vermietete Immobilien Grundvoraussetzung für den Vorsteuerabzug.
Vorsteuerschlüssel
Die Höhe des möglichen Vorsteuerabzugs richtet sich nach
- dem Anteil der vermieteten Einheiten: 0% (ohne Option) oder 100% (mit Option)
- dem Anteil der allgemeinen Flächen: beliebige Werte zwischen 0 und 100% sind möglich.
Dieser Prozentsatz wird im Folgenden als Vorsteuerschlüssel bezeichnet. (Rimo verwendet den Begriff 'optierter Anteil'.)
Der Vorsteuerschlüssel gibt den Anteil der Nutzung einer Einheit (Fläche, Areal, ...) für steuerbare Zwecke an.
Nutzungsänderungen
Eine Nutzungsänderung bedeutet entweder einen Wechsel vom steuerbaren in den ausgenommenen Bereich oder umgekehrt vom ausgenommenen in den steuerbaren Bereich.
Der erste Fall zieht eine Erhöhung der Eigenverbrauchssteuer nach sich, im zweiten Fall erhöht sich der Vorsteuerabzugsberechtigte Anteil, man spricht von einer Einlageentsteuerung.
Einlageentsteuerung
Der Zeitwert der wertvermehrenden Investitionen kann entsteuert werden, sofern die Investition nicht mehr als 20 Jahre zurück lieg und nach 1995 erfolgt ist.
Eigenverbrauchsteuer
Von Investitionen, die nach 1995 erfolgt sind und nicht mehr als 20 Jahre zurück liegen, muss der Zeitwert (Restwert) nachträglich versteuert werden.
